广东：别墅物业费实行市场调节价 4月1日起实施

  四川：《四川省物业管理条例》有望于今年出台

  厦门：小区乱停车可能罚百元 市人大一审物业新规

  西安：物业代收大修基金逾期未转入专户 最多罚总额5%

  牡丹江：《牡丹江市物业服务企业动态监督管理办法》实行

  近日北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局发布《关于加强住宅装饰装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违背法律规定的行为监督执法的通知》，明令装修人在装饰装修活动中严禁擅自变动建筑主体和承重结构，通知于2010年1月1日起实施。通知下发后，对于装修违法情节严重的业主，从违法角度查处，可与公安机关联合执法加大查处力度。

  正式施行，同时2000年10月21日市政府发布的《温州市居住小区物业管理暂行办法》被废止。《办法》为进一步规范物业管理，维护物业管理市场秩序，保障业主和物业服务企业的合法权益奠定基础。

  昨天下午，市长吴存荣主持召开市政府第51次常务会议，讨论并研究《合肥市物业专项维修资金管理若干规定（草案）》，拟在立法层面加强对物业专项维修资金的管理。《草案》将对维修资金的交存、征收管理、使用和监管作出规定。明确我市住宅区内未配电梯、配备电梯的物业以及经济适用房、集资建房等物业维修资金的交存标准。

  昨天上午，在长沙市物业管理暨创建平安物业再动员工作会议上，长沙市房屋产权管理局党委书记、局长石长松表示，长沙市将根据即将出台的《湖南省物业服务收费管理办法》，制定长沙市物业服务收费具体实施细则，及时发布长沙的物业服务收费指导价标准。长沙市还将加快《长沙市物业管理办法》的制定，同时研究项目退出制度。

  住宅小区建设应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。昨日，中山市政府办下发

  ，按照《通知》，物业服务用房最低不少于50平方米、最高不超过300平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于10平方米、最高不超过60平方米。

  别墅的物业服务费比普通住宅高，不但合乎逻辑,还将是法规所允许的。记者昨日从广东省物价局获悉，经广泛征集意见后，《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》近日正式出台，并将于4月1日正式实施。根据《办法》，广州将尽快调整目前的物业费收费标准，有可能再增加两种收费档次,即扩展到五种档次。

  去年底，省政府法制办面向社会征集的立法意见中，有很多公民建议出台《四川省物业管理条例》。据省建设厅法规处相关负责的人介绍，物管条例跟老百姓的生活紧密关联，有关部门会通过开听证会、邀请专家论证等方式来保护物管公司与业主的利益。《四川省物业管理条例》有望于今年出台。

  今天上午，广州市国土房管局召开新闻发布会，房管局长谢晓丹正式向媒体介绍了

  。新办法针对保障性住房小区中常见的影响公共居住安全、卫生和住宅使用安全等违反相关规定的行为，划分为轻微违反相关规定的行为、较严重违反相关规定的行为、严重违反相关规定的行为和很严重违反相关规定的行为4种等级，所扣分值分别为3分、5分、7分和20分。

  许多小区都存在业主乱停放车辆的情况。今后在小区内乱停车可能被罚款100元，严重影响秩序的还可能被拖走。昨日市十三届人大常委会举行第二十次会议，《厦门市物业管理若干规定（草案）》进入一审。该草案将重点解决业主大会召开难、表决难，物业管理区域违法装修、车辆乱停放，物业专项维修资金筹集和管理等问题。

  记者12月29日从市物业办获悉新的住宅专项维修资金管理办法将在近期出台，缴交标准及方式变化不小。依照国家最新出台的有关政策，这项资金收取标准由原来的按购房款收取改为按建安成本的5%至8%征收，也不再由开发商来收，缴存方式上是在开发商交付房屋前由业主自己到主管部门指定银行缴交，并凭借缴交发票到开发商处领房。

  ，明确规定，开发建筑设计企业或者物业服务企业已代收维修资金的，应当按规定将代收的维修资金划转至维修资金专户。逾期未转入专户的，由物业行政管理部门责令限期转入专户，对拒不转入专户的，处维修资金总额1%以上5%以下的罚款。

  在市政府法制办网站公开征求市民意见。《规定（草案）》规定建筑物外立面要定期清洗翻新，物业公司、业主代表等方面对此均表示赞成，他们都以为定期清洗翻新外墙可以美化家园，打造优美城市。同时市民指出规定文件要落实到位，关键看在资金的落实方面要有好举措。

  (1)英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。

  (2)物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。

  (3)管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理，而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常服务可由内部修东西的人完成，而大、中工程能采用承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理，可单项承包也可整体承包。费用由双方协商，计费方法可依时间长短，也可按次计费。

  (4)物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定，视市场供求状况、地区环境和房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。

  (5)管理公司(机构)人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。

  香港人均国民生产总值已居东南亚五小虎之首，直逼一些老牌发达国家。房屋越建越高，越来越先进，使物业管理的难度慢慢的变大，需要有丰富的物业管理经验和专业相关知识的人才能胜任。

  物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。因此，在香港每个物业收取的管理费都有可能不同。一般先由物业公司提出预算，经业主审查同意后执行。管理费一般由以下部分组成：

  (1)聘用管理员工的薪金、福利补贴等约占管理费总额的25%40%；

  上述费用中，除第一项作为物业公司的法定收入，可以自由支配外，另外的费用均需定期向业主或租户公布帐目，年终有余时，要转入下年；出现赤字时，需要由业主或租客分摊。如果经常性收入低于经常性支出，就可能要调整管理费。

  香港的物业公司也受市场规律的支配，捧的是一只“泥饭碗”，业主是“上帝”。业主选择物业公司时，一般采取协议、招标或委托的方式，大的发展商的物业，通常都以委托的方式交给他所属的子公司管理，“肥水不外流”。但一幢大楼很少有发展商自用的，有出租出售的情况下，小业主的收益的保障就成了问题。所以，政府规定，这种委任性质的管理只能在新楼落成后的25年内有效，过了这个期限，如经小业主半数以上表决，可以再一次进行选择另外的物业公司。

  物业管理公司的职责和权力并不完全来自于业主方面。香港政府规定，在一幢楼里有两个以上的业主，就必须订立公共楼宇契约。公契一经注册登记，就成为一份有约束力的法律文件，不受业主、租客或物业管理公司的更换而失效。

  物业管理公司的另一项非法律性的约束来自它本身所处的同行协会，并有专门的《物业管理手册》。物业管理公司都服从手册规定的职业道德。

  香港物业管理公司有400多家，物业本身的硬件水平越来越先进：软件上，香港多家大学开设物业管理课程，培养优秀的大学毕业生，内地在这方面应迎头赶上。

  今后，我市物业企业如有擅自改变物业管理用房用途，擅自放弃物业管理项目，擅自收取、挪用专项维修资金的行为都将受到严惩，影响严重的还会被吊销从业资质。2009年12月31日，记者从房产局物业管理中心获悉，即日起，新制定的

  中国的变革与进步，可从多维度衡量，比如物业管理：每增加一个物业管理项目，就标志着国家进步了一点点；如果住宅、办公楼、商场、工厂、医院、学校、公园景点、市政设施等普遍都由物业服务公司来提供专业规范的服务，那时的中国将是何等文明、现代和发达的国家啊!

  在“物业管理改变中国”这一恢弘史诗中，项目经理是很重要的角色，因为他们是在前线带兵打仗的战地指挥官。正是由于数以十万计的项目经理带领管理处员工团队多年来的辛勤努力，推动我们的祖国进入了物业管理新纪元。

  回顾昨天，项目经理功勋卓著；展望明天，项目经理承载着殷切的期盼

  期盼项目经理对物业管理行业拥有深厚的职业感情，坚信物业管理行业是当前经济体系中少有的未被有效挖掘的金矿，在未来八到十五年内将快速成长为中国最大的服务行业之一。在一个必将创造奇迹的行业中担任项目经理，能够热情参加“物业管理行业缓慢而坚韧地构建现代中国人居、工作与社会文明环境的历史进程”，这种职业自豪感应当足以支撑项目经理渡过行业成长过程中的坎坷与艰辛。

  期盼项目经理真正从内心尊重客户，带着热情和价值感去服务客户。服务客户，不是因为客户是居高临下的上帝，而是因为他们是与项目经理一样具有同等人格、值得尊重的人，是地球村里同济互助、彼此依存的村民。剥离掉经济制度的工具化形式，“我为你服务、你为我服务”，就是人类关系的本质。所以，服务客户、为客户的生活、工作、娱乐创造环境条件是物业管理项目经理人生价值的实现。项目经理要成为客户的朋友，物业管理的向导，投诉问题的快速反应者，客户群体与物业服务企业有机连接的纽带。

  期盼项目经理能不折不扣地实现项目的品质目标，清楚没有到位的服务效果，所有的承诺与宣传不过是美丽的肥皂泡。为此，需要紧紧抓住“客户满意程度高+设备设施好、安全秩序好、环境清洁好、景观绿化好”这样实实在在的服务目标，并通过点点滴滴的服务意识改进、流程规范改进、技能素质改进、考核奖惩改进，去一直在优化项目效果和客户满意程度。项目经理切忌不屑于项目规范服务，对客户的真实需求和项目实际效果不敏感，不在规范体系改进和人才团队建设方面下工夫，却整天忙于超常规的惊天动地的创新。

  期盼项目经理深刻认识到物业服务过程是投入产出的平衡制约过程，预算成本控制与项目经济效益，与项目品质目标的实现同等重要、不可偏废。项目经理要根据收费水平、项目特点、客户的真实需求倾向等因素，同步进行项目品质目标定位和支出预算编制，以收定支、量入为出。项目经理不能脱离预算资源约束去追求所谓的“一流、N星级、酒店式”服务品质，而应脚踏实地地追求同类资源投入条件下物业服务明显领先的性价比，这也是项目经理专业水准的真正体现。

  期盼项目经理有务实的工作作风，以现场的走动式管理为常态．不要成为空调办公室里的雕塑。坐在沉稳舒适的大班椅上听取汇报、发号施令的项目经理是没有出路的。除了必须在办公的地方这种特殊空间处理的事务外，项目经理的主要时间都应该放在现场：走访客户，了解对服务评价和改进要求；巡查评估各专业管理服务效果，并就有一定的问题提出针对性整改要求；结合现场工作，对员工做意识态度、操作规范、用语礼仪等方面的培训指导；了解、关心员工食宿，使员工良好工作状态能有良好的生活条件作为基础；通过现场密切接触，拉近与员工的距离，听取员工的工作改进建议，并以个人魅力去宣导企业文化、激励员工团队的服务热情。

  期盼项目经理有清晰的职业发展规划，并与企业的发展规划和人才战略建立起互动协调关系。人生要设计，职业需要规划，项目经理应定期更新修订自己追求的终极职业目标，成长过程中的业绩与职位路线图，环境条件有利与坏因评估，以及最重要的项目经理自身分阶段的能力、经验、知识、人际关系等方面的重点改进强化内容。所在企业领导对项目经理的职业发展是否关心并给予针对性的指导，人事任用是看业绩、责任心、能力还是看亲疏远近、裙带关系，企业未来的发展速度快慢决定的职位机会和项目经理成长空间，等等，都是项目经理职业发展规划能否成功实施的重要环境条件。

  期盼项目经理能享有与其创造价值成比例、具有跨行业竞争力的经济报酬。只有这样，才会产生一个规模巨大、人数稳定增长且能吸引其它行业管理人才加盟的项目经理群体。物业管理行业也因此才能说进入了成熟期。否则，项目经理不会安心在管理处经理岗位渡过自己的职业生涯，而是将现有工作当作暂时不得不接受的过渡，找马时骑的驴。项目经理普遍具有短期行为动机时，物业管理行业必然是青涩的。处理问题的出路主要不在项目经理及其项目服务效果，而在于客户对物业服务消费理性的成熟、管理费限价政策的改革和经济的持续高速增长。

  2006年9月15日晚上7点左右，黄先生下了班，和3个朋友到厦门市南山路和华荣路交汇路口的一家客家菜酒楼，想小聚一回。酒楼在二楼，黄先生和朋友进了一个包厢，一个朋友说包厢里有点闷，黄先生就到窗户前，想把那个关着的铝合金推拉窗从右向左拉开，第一次用一只手没拉开，黄先生有点纳闷，就用两手使了一点劲。谁知道整扇窗户就眼睁睁地掉下去，黄先生本能地想抓住它，没抓到。马上，就听到楼下有人惨叫了一声。黄先生立刻下楼，看到一位女士捂住头，血已经从她的头部和脖子处喷涌而出，铝合金窗就在她身旁。黄先生马上拨打急救电线急救车把她送去中山医院。这个不幸的伤者就是周女士，那天她刚好在楼下等车，不料却祸从天降，把她砸成重伤，生活不能自理。周女士于是把出租管理该房屋的物业公司康乐公司、酒楼老板李先生和“肇事”顾客黄先生告上法庭，要求赔偿各种损失44万多元。法院根据案情，追加了该房屋的承建方特房公司作为被告。这样，案件就有了四个被告。

  原告周女士诉称，2006年9月15日晚7时许，原告在厦门市南山路与华荣路交汇路口的长途汽车售票点（该售票点在一楼）等车，二楼是被告酒楼老板李先生租赁被告康乐公司的房屋开办的“客家佬东江菜馆”。一顾客在该菜馆用餐打开该菜馆窗户时，将一扇窗户推下来砸中原告头部等处，将原告砸成重伤。原告住院治疗29天，经医院诊断为：1、多发伤。（1）失血性休克；（2）颅脑外伤、脑挫裂伤、左顶部头皮裂伤；（3）颈部软组织裂伤、左颈内静脉破裂、左胸锁乳突肌离断、左喉上神经损伤；（4）左肩部、左腕部皮肤裂伤。2、陈旧性肺结核。3、肺部感染。2006年12月12日，原告的伤情经福建天行司法鉴别判定所鉴定为伤残等级4级附加6级。本案中，被告康乐公司作为该房屋的所有者和管理者，被告李先生作为该房屋的实际经营使用者，没有尽到住宅管理维护义务，对本案的发生存在严重过错。被告黄先生是实施外力的人和使用人，也存在一定过错，应承担对应的法律责任。故请求判定被告康乐公司、李先生、黄先生连带赔偿原告医疗费、误工费、住院护理费、定残后护理费、住院伙食补助费、营养费、交通费、被扶养人生活费、残疾赔偿金、伤残等级鉴定费、精神损害抚慰金，合计440,386元。

  被告康乐公司辩称：（1）该公司虽为诉争房的出租人，但该房屋自承租之日起，使用权及日常维护即归属承租人拥有和承担，即日常管护者实为被告李先生。（2）该公司将该房屋出租予承租人时是完好的，且至本案发生时，承租人一直也没有对该房屋自然损坏予以报修，能确定该房屋是完好的，该公司已尽到该房屋的物业管理责任。（3）如原告所述，窗户本身是完好的，从掉落的窗户特性上看，窗户为推拉式，若不是非正常外力作用下不可能掉落伤人，之所以脱落是由于被告顾客黄先生用力过猛，导致窗户脱离原有的位置，将其推下从而砸伤原告，由此可见，本案的第一责任人应该是推下窗户的被告黄先生；作为房屋经营使用权的承租人存在一定的管理疏忽责任，而该公司则不应当承担相应的责任。

  被告酒楼老板李先生辩称，本案应当由被告顾客黄先生及康乐公司承担主要责任，被告李先生即使要承担责任，也只承担次要责任；被告李先生已垫付的医疗费23,387.93元，伙食费、护理费及另行给付原告4,450元的费用应当在赔偿时予以扣除，并由其他被告予以分担；原告诉求赔偿的金额显然偏高，而且伤残鉴定系自行委托，该伤残赔偿金不应支持。

  被告顾客黄先生辩称：（1）其本人不存在过错，他是从右到左拉开窗户，符合该推拉窗使用的习惯，不会导致掉落；况且发现砸伤原告后立即到楼下查看，且及时报警求救，主观上不存在过错，客观上也没有过错的行为。（2）作为管理人和使用人的康乐公司以及酒楼老板李先生是有过错的。自1995年该房屋交付使用至案发前，没有对窗户来维护的记载，显然是年久失修，窗轨卡槽经长年摩擦、使用已有些松动，作为两被告应当按时换或检查。两被告均没有尽到注意的义务，存在过错。本案应由康乐公司、酒楼老板李先生、承建方特房公司承担相应的责任。

  被告特房公司辩称，原告损害后果不是由特房公司造成的，不应由特房公司承担损害责任；即使窗户是自然脱落，适用无过错原则，因特房公司不是房屋所有权人，也不是房屋管理者，也不应由特房公司承担责任。特房公司只是代建单位，涉案房屋的所有权和经营权均属市住改办所有，经市住改办批准，由代建单位特房公司转移给了物业公司康乐公司，康乐公司是管理者，特房公司没有从中获取利益；原告损害赔偿的计算方式存在不合理、不合法的地方。请求驳回对其公司的诉求。

  经法院调查：李先生经营的“客家佬东江菜馆”用房，即厦门市湖里区南山路161号二楼02室房产，系厦门市政府于1994年通过《关于下达建设康乐新村任务的通知》方式，委托特房公司承建的经济适用房，该批房屋于1995年12月竣工交付政府安置分配，发生意外事故的房屋系政府对康乐小区安置后剩余的部分房产中的一套，该批房产于2001年11月9日经厦门市住改办批准由代建单位特房公司交付康乐公司管理使用，作为社区物业管理经费收入来源而用于对外出租经营的房产，特房公司就此分别于2002年10月15日、2005年4月25日与康乐公司签署两份《房屋委托管理协议书》。

  被告酒楼老板李先生自2006年初开始，以每月3,000元的租金，承租被告康乐公司经营管理的康乐经济适用房小区南山路161号二楼02室房产，用于开办名为“客家佬东江菜馆”的酒楼，2006年6月27日与康乐公司签订租赁合同。合同约定的租赁期限为2006年6月27日至2007年6月26日止，双方合同涉及房屋修理维护责任条款为：因房屋自然损坏由出租方负责修复，因承租方过错造成房子及其附属物损坏由承租方负责修复或赔偿，因修缮责任人不及时修复造成房子发生破坏性事故、财产损失或人身伤害的应当承担赔偿相应的责任，承租方对于出租方正常房屋检查、维修应当予以协助等。

  2007年底，法院作出一审判决，认定讼争房屋年久失修，才会造成这起事故。酒楼老板李先生和物业公司康乐公司都有责任，认定顾客没有责任，一审判令康乐公司和酒楼老板赔偿周女士医疗费、残疾赔偿金等385,991.93元，其中精神损害抚慰金30,000元。同时，驳回原告的其他诉讼请求。

  依据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》关于“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担对应赔偿相应的责任的，人民法院应予支持”和《中华人民共和国民法通则》关于“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够验证自己没有过错的除外”等相关规定，本案中的被告李先生作为酒楼的经营者、房屋的使用人，康乐公司作为出租楼房的经营人、管理单位，均负有对楼房设施妥善管理、使用、报修维护等合理限度范围内的安全保障义务。虽然酒楼的窗户不是自然脱落，但没有证据证明黄先生作为一般顾客在正常开窗通风时存在故意、过失，康乐公司不能提交十多年来曾有对房屋设施予以保养、修缮的证明材料，酒楼老板李先生也未提交承租期间内对房屋设施安全验收、发现险情进行报修的证据，故两被告对窗户砸伤原告不能证明己方没有过错，依法应当承担连带赔偿责任。

  被告黄先生作为接受服务的一般顾客，在就餐过程中为实现开窗换气通风的目的，所做出的或推或拉的动作，以致为拉开窗户使用的力气或大或小，应当认定属于正常的生活活动及对酒楼服务内容的协助行为。从公安机关制作的相关笔录中反映，当窗户突然坠落时，顾客黄先生随后下意识地用手去抓掉落的窗户，可以证明其不存在故意，其动作幅度没有可能超过建筑设施安装固定规范要求的牢固程度，也不可能超出本来用于推拉的窗户应当保持的功能所容许的最大力度，可以证明其亦不存在过失。窗扇在正常开启的情况下突然坠落，表明该房屋的窗户系因年久失修所致。虽然部分被告主张行为人实施了过于用力的动作，但并无充分有效的证据予以证明，至于此间媒体在对此事件报道中使用了“不小心”、“用力”等均属于修饰性用语，不能作为认定侵犯权利的行为中“故意”、“过失”等案件事实的依据。故法院认为黄先生作为一般顾客在消费过程中非故意、过失行为导致的建筑设施坠落伤人的责任后果，应由它的管理人、使用人承担相应的责任，一般消费者不承担责任。

  特房公司仅系该楼房的承建单位，当其将建设竣工的经济适用房小区交付市政府后，其不再承担该小区内非因房屋建筑质量上的问题产生的不安全后果。至于市住改办发文由特房公司安排物业管理单位对小区及其包括事故房产在内的剩余楼房进行经营管理的行为，系受托行为，特房公司既不是房产的所有人，亦非管理人、受益人，其不具有管理责任与承担民事后果的法律义务以及侵权的事实。该房产作为市政府公房财产范畴，已经交由康乐公司予以经营管理、收益支配的情况下，按照权利义务相对等的原则，当由康乐公司承担管理人责任。

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