乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，怎么样才可以在数百个项目里挑到对自己最合适的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  评测师点评：京江隐翠是万科“锦绣系”在昆明的首秀，区位条件优越。产品以大户型为主，上车门槛相对同区域稍高。

  其地处北市成熟区域，居住氛围浓郁，紧邻北京路和地铁1、2号线金星站，周边路网通达，地理位置优越。

  其自身配套2所双语幼儿园，周边金康园小学、明通小学、昆明市十一中、昆十中、昆八中等名校林立，孩子在家门口就能接受更加优质的教育。

  全屋带中央空调和新风系统，室内门均采用通高门设计；窗户采用进风更大的平开窗设计；主卫为双台盆设计；浴室为隐形地漏，居住品质高。

  主推建面约155-199㎡1梯1户天幕大平层，强调“两代居”概念，适合首改和改善一步到位的置业人群。

  目前项目价格约23000-24000元/㎡，同为金刀营城改项目的美的·北京路9號主推装修房（装修标准约5000元/㎡），价格约25000元/㎡起。距离项目不远处的俊发· 俊尚峰均价在25000元/㎡左右，也是装修房（装修标准约3560元/㎡）。

  三个项目距离较近，备受市场关注。与周边项目相比，信达万科京江隐翠价格还算合理，与周边新盘差距不大，但由于项目定位面积偏大的改善型产品，其户型整体会大一点，因此总价较高。

  二手房方面，周边热门的小区如同德广场中央B区、滨江俊园、昆明广场悦中心、翡翠湾等项目二手房成交价多在170000-22000万/㎡，装标5000元/㎡的信达万科京江隐翠价格比附近二手房稍高，但符合昆明新房房价高于二手房房价的现状。

  由于开发区域不断外拓，现在北市区新盘供应最集中的区域，主要是北部山水新城一带，这里新建楼盘众多，价格大多在1.3-1.6万元/㎡之间，虽然已临近绕城高速，但价格也与全市均价看齐了。但实际上昆明人熟悉的北市区指的是小康大道、北京路地铁沿线等北市核心区域，由于地处北市区中央，又有多条主干道与传统老城区相连，这些开发较早的区域城市基础设施配套已经相当成熟，人口十分密集。然而也正是因为开发过早，时至今日小康大道－盘龙江－地铁2号线这一片区域内可开发土地已经所剩无几，特别是北京路沿线区域，在售楼盘也只有寥寥无几，地段价值寸土寸金。

  评测师有话说：信达万科京江隐翠位于北京路沿线，且在二环边，作为北市核心区少有的项目，区位优势突出，未来具备较大的升值潜力。

  京江隐翠作为万科入滇开发的第22个项目，按照万科中西部区域高端[锦绣]系产品打造。首推地块为紧邻盘龙江的A2地块，为纯商品房。该地块占地面积约70.66亩，总建筑面积为328735㎡，容积率4.99，建筑密度22.90%，绿化率45.54%。根据规划，该地块将建设11栋总高24-32层的大平层住宅。

  其中除了9栋为1个单元外，其余10栋均为2个单元设计（单元互相独立，不连通）。每个单元有2户带2部电梯，且电梯独立入户，1梯1户产品，在市面上较为稀有。当前主推2栋和3栋的房源，总高分别为24层和27层，户型建面约158㎡（中户）和199㎡（端户）。

  在售户型涵盖三房到四房，其整体定位为改善型住宅，能够完全满足二胎家庭或是三代同堂而居的置业需求。每个户型搭配270度景观大阳台、LDK一体化空间设计，强调“两代居”的概念。充足表现室内人性化、存储性、功能性和舒适性。

  京江隐翠精心打造有锦绣会馆，会馆除了在空间的美学设计上精心规划，同时也重最大限度地考虑会所的实用性。会所内设置了恒温游泳馆、健身房、瑜伽室、会客厅等能满足城市社交的空间，将美学与实用性充分融合，为居住打造全新的社交场。并与下沉庭院相连，5.4米高的单元入户设接待台并配专属楼栋管家，小区主景观设有度假水系。

  京江隐翠创造性地融入了美学范式，在建筑顶部运用了传统的飞檐屋顶、挺拔的外框造型，在中央对称的基础上，采用香槟金金属镶边，使建筑精致化，有质感。在建筑立面上，京江隐翠塑造出经典三段式形体构图，比例匀称，同时又强调对称，呈现体量关系的简洁干净，营造比较强烈的归家尊贵感。

  绿化率概述：小区绿化率超过40%，绿地面积更广阔，公共活动空间更充裕，营造了舒适的居住环境。

  产品概述：在住宅总面积23万平方米的空间，产品全部规划为天幕大平层，实现高层住宅的豪宅化体验。

  人车分流概述：采用人车分流设计，充分保障业主及家人的通行安全，同时也保障了社区景观的完整性。

  评测师有话说：所有楼栋建筑为东南向设计，南北通透的户型规划，让采光和通风都是优质的考量。地下车库入户大堂、电梯厅等都通过精致的设计，为居住者营造私密安静的生活氛围。但从规划信息也看得出来，项目容积率不低，某些特定的程度上会影响居住体验感。

  具体来看，建筑面积约199㎡的户型，从细节上来看，独立电梯入户门厅，在后期的合理利用下，能增加更多功能，随主人的需求而变化，将门厅按照需求来做改造可种植花草、收纳物件。兼顾美观与实用，让居家更加灵动与舒适。

  该户型最大的亮点在于客厅为270°落地窗设计，尽量保留了窗户的落地范围，突出大平层的宽阔感。客厅面宽4.8米，进深9.8米，景观视野非常开阔，利用大面积的窗户优化采光条件，且带玻璃围栏，保证业主的安全。

  从客厅穿过宽敞空间，来到了开放式餐厅。LDK一体化设计，让厨房不再孤立，厨房操作台与餐桌形成统一体，缩短了家务动线，同时还可以让做饭的家人解放出来，与来访的客人客户不耽误交流，增加社交属性。这样的设计，打通了客餐空间中的间隔感，扩大了视觉边界，拓展了活动空间，同时让房子的视野更加开阔，采光和通风的效果得到最大优化。

  厨房采用U型设计，不仅能空间利用率较高，也能将洗涤区、烹饪区、操作区、贮藏区明确划分，大家各司其职，实际做到洗菜做饭两不误，操作动线合理流畅，还可以容纳多人操作。

  采用双套房设计，从功能设置到局部尺寸都面面俱到，给予主人居住的独立性及惬意感。南向主卧集独立全明卫浴空间和步入式衣帽间于一体，衣帽间与内卫相隔离，有很大成效避免衣柜受潮，同时，内卫圆形浴缸紧邻玻璃窗，一边享受泡泡浴带来的美好体验，一边观赏窗外的风和日丽。

  全明独立三卫采用三分离式设计，尽最大化地增加卫浴的采光，有实际效果的减少浴室中潮湿空气的含量，同时也避免了空气的污浊和霉菌的滋生。

  评测师有话说：该户型在设计上可圈可点，不过有点遗憾的是，客厅、餐厅等公共活动空间，并没有与卧室等较为私密的空间形成有效隔离，彼此间可能会互相打扰。

  地铁：这一项目属于地铁物业，其与轨道交通2号线米，不仅方便了业主上下班和日常出行，还能够为项目及物业价值带来非常大提升。

  公交：北辰大道路口（北京路）公交站点与项目营销中心直线条公交线路在此途经。此外，周边分布有金星立交桥、北辰小区等公交站点，234路、25路、23路等10余条公交线路四通八达，公交出行也较为便利。

  自驾：其东临北京路延长线，南连金星立交桥和二环北路、西靠盘江东路。周边交通路网完善，北京路、北辰大道、金色大道、杭瑞高速等多条交通线路环绕，可快速通达全城。

  评测师有话说：京江隐翠位于北京路城市核心中轴之上，地处成熟地段，周边已构成四通八达的畅达交通路网，且邻近地铁，业主能够准确的通过出行需求随意选择出行方式。

  教育配套：按照拿地信息，项目自身配套2所双语幼儿园，其所在的金刀营城改地块后续将规划1所45班的小学（由同德引进和建设）。同时片区内还有盘龙小学、金康园小学、明通小学等优质学校。

  医疗配套：周边2公里范围内覆盖甘美医院和533医院两家甲级医院，与盘龙区人民医院，云南省中西结合医院、昆明市红云医院距离都较近，完善的医疗配套保障业主的健康。

  商业配套：项目地处同德商圈，周边有同德购物中心、欣都龙城、北辰财富中心、滨江俊发广场、金格等大型购物中心，也有北云66这类时尚商街，能够完全满足业主日常生活购物所需。

  公园配套：小区内部的园林景观，由凝聚东西文化理念的大师方仲伯先生主导设计，参照安缦意境打造。项目距离环境优美的月牙塘公园不到1公里，且紧邻盘龙江，业主茶余饭后就可享受沿江自然风光。未来，项目周边还将建设3块城市绿地，为项目及周边业主提供丰富的休闲之所。

  评测师有话说：项目所在的金刀营社区，为城市更新黄金区域，不仅坐拥盘龙江江景资源，还可便捷享受周边城市配套。